Vallco Town Center是符合新SB 35法案的Vallco购物中心计划
——建议兴建两千四百零二个住房单位 半数为可负担住房
2018-03-28 10:26 来源:金山在线 编辑:Jay

位于加州 Cupertino 市的 Vallco 购物中心的持有人Sand Hill 开发商,近日宣布 Vallco TownCenter 作为Vallco购物中心的全新愿景。该项目是据加州参议院 SB 35 法桉(简称SB 35) 提出申请。 SB 35为该计划提供一个既简化、又依行政程序的审查程序。 Sand Hill 开发商的申请是针对加州严重房屋短缺问题和加州立法部门最近宣布住房 -- 尤其是可负担住房 -- 为全州关注问题的直接回应。 Vallco Town Center 不但拨备其超过三分之二的开发土地为住房,更明令两千四百零二个住房单位中一半必须筑建成为可负担住房。

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对 Cupertino 市的居民而言,因为 Vallco TownCenter 大量依据该购物中心的振兴计划而设计,所以看起来耳熟能详。「Vallco Town Center 保留了先前【The Hills at Vallco】发展计画申请的主要设计部分、创新设施、和令社区受益的特色,」Sand Hill 开发商常务董事 Reed Moulds 表示。「这包括了一个三十亩的屋顶公园、两个Vallco Town Center 的广场、以及一个令人兴奋的零售与娱乐区域,该区域由一个全新兼最先进的AMC 影院领头,还有保龄球场、和熘冰场等。以素质而言,这将成为一个世界级的发展项目。」

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新的发展计画申请亦对于 2015 年【The Hills atVallco】始创计划的建议作出重大修改,以确保按照 SB 35 所制定的具体要求,而且考虑各方对始创计划提供的批评意见。 Vallco Town Center 更特别将办公大楼的总面积(包括非使用空间或附属空间) 从两百四十万平方尺削减至一百八十一万平方尺,另规划更多例如研发、医疗办公室、和协约实验室等多元化用途。零售区域则适度有为,由六十四万平方尺调整至四十万平方尺,以便更能反映不断演变发展的真实市场状况。

「虽然总蓝图采取的原则与【The Hills】差不多,但显着不同的是我们对住房的新看法。我们已将住房单位由八百个增加至两千四百零两个,而该两千四百零二个单位中的一半,即破天荒的一千两百零一个单位是低于市场租金,将会是低收入家庭能够负担的,」Moulds 表示。

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从【The Hills】到Vallco TownCenter 的演化亦带来一些令 Cupertino 市获益良多的多项改变:

•较前【The Hills】计画的交通影响减少百分之二十五,再加上在该地区上班族因成为居民而减少长距离通勤而减少的温室气体 (GHG) ;

•带给Cupertino 的健康财政效应及可持续经济增长,更少不了在五年至八年间僱用数以千计领取市场薪酬的技术劳工进行建筑施工;

•为Cupertino 市优秀但资源不足的学校带来数以百万元计一次性或全新的重複年度收入。

 

进行中的 Vallco 地域方案规划程序

Cupertino 市目前亦正为 Vallco 进行一个地域方案规划。二零一七年十月,即在某政治行动委员会(Political Action Committee) 对重新使用Vallco 购物中心提出公投,阻挠一个先前的规划一年多后,Sand Hill 开发商为Cupertino 市带来一连串的选项,供Cupertino 市考虑一个以社区为动力的地域方案规划程序,重新振兴Vallco 购物中心,开始了【展望Vallco(Envision Vallco)】的努力。鉴于SB 35 要求我们的申请需依据法定日程进度所定来处理和审批,Sand Hill 开发商亦无意让其 SB 35 申请影响正在进行中的规划程序。

「Cupertino 市能够准时完成该地域方案规划,将 Cupertino 市履行其对加州的法律义务,以及保存一个可替代的、令当地民众更支持的结果,」Moulds表示。「我们期盼Cupertino市的审查程序能够使该项目成功进行,让一个源自社区和针对住房问题和高度可行的项目开花结果。期望这个方案为缺乏生机的购物中心提供一个可行的、以住房为焦点的计划,并让我们在合理施工期内完成这个可行的项目。」

针对重新使用该死气沉沉的购物中心在审查程序中遇到的干扰与法律恫吓及公投的威胁,为确保在任何情况下有个可行计划,Sand Hill 开发商选择同步采取在SB 35 下的简化审查程序。

自二零一二年来,一直有持续活动要阻止 Vallco 重新振兴和破坏社区规划程序,其中包括:

•过去及持续因Vallco诉讼Cupertino 市 (2016 至目前)

•公投 ( C 提桉) 反对Vallco(2016)

•威胁以公投挑战Vallco (2015至目前)

•试图重写总规划蓝图,将Vallco 降级为只作零售用途 (2017)

•采取行动剥夺Vallco 指定的指定住房元素(2017)

•筹款诉讼及挑战公投以阻Vallco 重见天日 (2015至目前)

•试图不当地影响由市府赞助的社区特殊规划设审查程序 (2017至目前)

•公开要求市府放弃市府赞助的社区特殊规划审查程序(2018)

有鉴于在 Cupertino 市的持续不确定性和不稳性以及若干 Cupertino 市居民不断重复阻挠 Vallco 振兴,以致加剧 Cupertino 市的住房危机恶化,Sand Hill 开发商遂依从 SB 35 的项目申请。

「此时此刻,我们不能够预期一个获社区支持、市场可行、而又不会再次被公投的成功路线图,」Moulds 表示。「我们铭感市府员工的艰辛努力,和热心人士积极参与持续的社区审查程序;但这审查程序受到来自同一个政治行动委员会不断的攻击,不但利用公投,而且目前更控诉Cupertino 市;我们决定递交SB 35 的项目申请。

Sand Hill 发展商对在这个缺乏生机的购物中心原址发展地域方桉计画持开放态度,但该发展商重申,这计划不但必须有可行性、须通过环评、并获市府批准,更须面对随后而来、于合理时间内提出的法律和公投的挑战。

「正藉我们做好准备、依据此申请所规定构建该项目之际,我们重申,我们保持开放态度期待市府继续其地域方案规划审查程序,在一个合理时间内对一个可替代项目的审查程序有进展并通过环评,」Moulds 表示。

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Vallco Town Center 简介

据新加州法律 SB 35,加州已决定在 Cupertino 市的项目需最少有百分之五十为可负担房屋。 Sand Hill 发展商的全新计划 -- 【Vallco TownCenter】--包括二千四百零二个住宅单位,可供发售和出租,百分之五十为可负担住房。

该计划保留了同样的城市设计设施,包括早期计划的环保屋顶和广场,将会为社区活动和聚会创造一个动感空间。该计划提供四十万平方呎的零售和娱乐用途,亦活化Vallco 多采多姿的零售环境,不但 AMC 影院卷土重来,更保留了溜冰场和保龄球场,以及发展一个真正的市中心。为了令该项目经济上可行并符合可负担住房的重要条件与支持零售环境,它也备有一百八十一万平方呎的办公室元素。

Cupertino 住房需要简介

Cupertino 市目前只为每十四个低收入工作提供一个可负担房单位,是湾区最令人震惊的比例之一。但是情形每下愈况:Cupertino 市三份之二【低于市价】的出租住房组,总数一百四十二个单位,将会于未来十年内改变为市值价格房屋。 Cupertino 市尚需依其尘封三年的【地区住房据所需分配 (Regional Housing Needs Allocation)】而批出第一个低收入或贫穷住房单位。

「住房和可负担住房危机历历在目,每下愈况。它对商业和个人均影响深远,需要马上采取行动,」Moulds 表示。「在我们邻舍附近 Main Street Cupertino 项目的商业极度人手不足,皆由于他们的员工缺乏住房供应。」

编辑:Jay
侨报网新闻,未经授权不得转载
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